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Estas nuevas medidas han sido adoptadas en el RDL 35/2020, si bien no todos los arrendatarios de locales de negocio e industria pueden ampararse en ellas, ya que las medidas son muy limitadas y se centra en los sectores especialmente afectados por la crisis sanitaria. Si bien, y al igual que ocurría en el anterior RDL, regula un procedimiento para que las partes puedan llegar a un acuerdo para la modulación del pago de las rentas de los alquileres de locales.

Los requisitos comunes para poder beneficiarse de las medidas aprobadas, es que se trate de arrendatarios que sean autónomos o pymes, y que el arrendamiento del inmueble sea afecto a la actividad económica del arrendatario, dicha actividad debe haber quedado suspendida totalmente por las nuevas restricciones por el COVID19 y si ésta no hubiera sido totalmente suspendida, se deberá acreditar la reducción de facturación respecto al mes anterior de al menos un 75%.

El arrendatario y siempre en caso de no haber llegado a un acuerdo con el arrendador y conforme a lo establecido en el artículo 2, del RDL 35/2020 podrá solicitar antes del 31 de enero de 2.021 el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta al arrendador que no sea empresa o entidad pública ni gran tenedor. En este caso el arrendatario solo podrá pedir la moratoria de la renta y no la reducción del 50%, sin perjuicio que el arrendador la conceda por considerarlo lo más adecuado a sus intereses. No existe una obligación para el arrendador de conceder una moratoria, pero se le ofrece un incentivo fiscal consistente en que puede computar como gasto, esta moratoria, para el cálculo del rendimiento del capital mobiliario, correspondiente a la rebaja de la renta de los meses de enero, febrero y marzo de 2.021. Las partes igualmente podrán disponer libremente de la fianza entregada, que podrá servir para el pago total o parcial de algunas de las mensualidades de la renta, si bien en este caso el arrendatario deberá reponer el importe de la fianza utilizada en el plazo de un año desde el acuerdo.

Al no tratarse de una norma de carácter imperativo, deja libre la vía de acudir a los Tribunales al arrendatario de uso distinto de vivienda o de industria, que este sufriendo una situación de excesiva onerosidad con motivo de las circunstancias negativas del COVID19, con la finalidad de realizar un ajuste en cuanto a las prestaciones de su relación arrendaticia con la finalidad de conservar su negocio y todo ello en aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, tal y como se pronunció una reciente sentencia (SJPI nº 20 Barcelona 1/2021, de 8 de enero de 2021). Todo ello parece lógico y sobre todo en los casos en que la actividad se ha visto sometida a restricciones en cuanto al horario o al aforo, este es un riesgo que cae en la esfera del arrendador, pues incumple su obligación de prestar la cosa conforme al fin económico pactado, por lo que en estos casos el arrendatario perjudicado podría exigir una reducción de la renta en proporción a la menor utilidad del local, pudiendo basarse en la STS de 6 de marzo de 2.020.

BUFETE DE MIGUEL Y SORIA,
Abogados.

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