El supuesto que tratamos de analizar, es aquel que se produce cuando la vivienda que ha constituido el hogar familiar es propiedad de ambos cónyuges y uno de ellos tiene a su favor el derecho de uso de dicho inmueble al tener a los menores en su compañía.
Si bien el artículo 405, del Código Civil, determina que la división de la cosa común, no afectará a terceros, que seguirán conservando sus derechos sobre dicha finca, es decir, las hipotecas, servidumbre o cualquier otro derecho real, pero sin embargo nos preguntamos qué ocurre con el derecho de uso, que se ha adquirido en virtud de una resolución judicial, estamos más bien ante un derecho de carácter de familia, distante de cualquier tipo de derecho real. Aún así, tiene una valoración diferente, pero que igualmente debe ser protegido, mediante la inscripción en el Registro de la Propiedad, quedando de este modo limitado los derechos del otro cónyuge propietario. Esta es la única garantía frente a terceros que tiene el cónyuge que mantiene el uso frente a terceros, ya que en caso contrario si no estuviera inscrito se podría perder el uso. Pero esta inscripción debe contener una serie de requisitos, a saber, la identificación tanto de las facultades que integran ese uso, como la de los titulares del mismo, así como el período de tiempo en el que se extiende el referido uso.
Una vez inscrito el referido derecho de uso, ¿se puede pedir la división de la cosa común por cualquiera de los cónyuges?, la jurisprudencia en este punto es unánime, al considerar que la existencia del derecho de uso atribuido conforme a lo establecido en el artículo 96, del Código Civil, no impide el poder solicitar la división de la cosa común, si bien este derecho de uso si esta debidamente inscrito no se verá perjudicado por la división, siendo oponible siempre frente a terceros, siempre que la inscripción sea anterior a la transmisión.
Por lo que es esencial inscribir ese derecho de uso ya que caso contrario, el tercero adquirente, tras la división de la cosa común, no estaría vinculado por el mismo y no estaría en la obligación de respetarlo.
BUFETE DE MIGUEL Y SORIA,
Abogados