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A  diferencia  de  lo  que  ocurre con  las cláusulas suelo, contenidas en algunas  hipotecas  y  según  que  bancos,  los  gastos  de  constitución  de hipoteca,  por  el  contrario,   afecta   a  todo  aquel  que  haya  formalizado  una  hipoteca   con   cualquier   banco   y   con   independencia   de   la   fecha  en  la  que se  haya  contratado,  TODAS  las  hipotecas contienen  una  cláusula  de  GASTOS  QUE   ES   NULA.

A  la  hora  de  compra   de   una  vivienda,  tal  y  como  ha  quedado  claro  con  la sentencia  del  Tribunal Supremo  de  23  de  diciembre de 2.015, hemos  de  diferencias  dos  tipos  de  gastos:

  • Los relativos  a  la  compra  de  la  vivienda,  cuyos  gastos  y  dado  que  son  en  beneficio  del  propietario,  será   éste  el  que  habrá  de correr   con   los
  • Los relativos a  la  constitución  de  la  hipoteca,  que ,  por  el  contrario, al   tratarse  de  una  garantía  a  favor   del  banco,  debe  ser  la  entidad  bancaria  la   que   se   haga   cargo  de  todos  los  gastos, siendo  nula  la  cláusula  que   impone  al  comprador  el  pago  de  todos  los gastos.

El  fallo  de  dicha  sentencia  añade  que   “quien  tiene  el  interés  principal en  la  documentación  e  inscripción   de   la   escritura  de  préstamo   con   garantía  hipotecaria  es,   sin   duda,   el   prestamista  […]”,  es  decir,  la  entidad  bancaria.  Junto  a  este  fallo,   también  hay  otras sentencias  de  las Audiencias Provinciales y de primera instancia  que consideran  en  cualquier  caso   que   no   es  justo  que  el  hipotecado  cargue  con   todos   los   gastos,   si   bien   existen  dudas  de  si  lo  adecuado   es  que  el  banco   se   haga   cargo   de   todos   ellos.  Los   pagos  cuestionados  son  los  del  notario,   los  de  escritura   del  crédito (del préstamo)  en  el  Registro  de  la  Propiedad,  los  de  gestoría  y  los  de  actos jurídicos  documentados.  Pero  aquí  es  clave  que  exista  esa  cláusula,   que es abusiva y nula,  pues  si  no  la  hay  puede  entenderse  que  hubo  una negociación  entre  la  entidad  y  el  cliente  y  que  este  asumió  los gastos  motu proprio.

Pero  concretamente, ¿cuales  son  los  gastos  que  se  pueden  reclamar?,

  • Gastos de Notario.
  • Gastos del Registro de la Propiedad.
  • Impuesto de Actos Jurídicos Documentados.
  • Expedición  de  copias,  actas  y  testimonios.

Pero,  como  anteriormente hemos citado, no olvidemos  que  solo  son  los relacionado   con  la  constitución   de  hipoteca  y  no  los  gastos  relacionados con  la  compraventa.

¿Cuales  son  los  pasos  a  seguir  para  realizar  esta  reclamación?

– Reclamar  al  Servicio de Atención al Cliente o al Defensor del Cliente. Con la negativa  que  se  nos  curse  o  una  vez  transcurridos  dos  meses sin  contestación,  el  siguiente  paso  es  acudir  a  los Tribunales de Justicia.

– Demanda  ante  los  juzgados  donde  se  solicita  la  nulidad  de  la cláusula  en  la  que  se  le  impone  al  cliente  el  pago  de  los  gastos derivados  de  la  constitución  de  hipoteca  y   la  devolución  de  los mismos.   Debiendo   adjuntar   toda   la   documentación   acreditativa   del gasto   que   se   realizó,   que   normalmente   fue   realizado   por   la  gestoría  que   trabaja   para   el  banco.  Para  el  caso  que  no   tuviéramos   en  nuestro   poder   estos   documentos   habría   que   solicitar   una   copia   al   banco   y   de  los  actos  jurídicos  documentados  a  la  Agencia  Tributaria  o  Junta  pertinente.

Y   finalmente,   en   cuanto   al   plazo   para   la   reclamación  será   de  cuatro  años  siguientes  a  la  sentencia  del  Tribunal  Supremo   para  los  préstamos  activos;  es  decir,  el  plazo  finaliza  el  24  de diciembre  de  2019.

Aquellas  personas  que   ya  hubieran   liquidado  su  hipoteca,  también  podrán   demandar   siempre   que  no  hayan  pasado  cuatro  años  desde  que  la  acabaran  de  pagar.

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