La cuestión sobre si una vivienda adquirida por uno de los cónyuges en estado de soltero, mantiene carácter privativo o deviene, total o parcialmente, ganancial cuando se paga con dinero común ha sido tradicionalmente objeto de debate. La reciente Sentencia del Tribunal Supremo de marzo de 2026, ha vuelto a perfilar esta materia, en conexión con los artículos 1354, 1357 y 1361 del Código Civil, afirmando que: “No importa solo cuando la comprastes, ...importa como la pagastes”. Entendiendo que si se paga durante el matrimonio, los pagos constante el matrimonio cuenta con la presunción de ganancialidad, dando igual, que el préstamo fuera personal o que la cuenta de los pagos estuviese a nombre del titular de la vivienda y sus padres.
Como punto de partida, la adquisición de un inmueble antes del matrimonio atribuye, en principio, carácter privativo al bien, conforme al artículo 1346, CC. Sin embargo, cuando el precio no estaba íntegramente satisfecho y parte del mismo se abona constante la sociedad de gananciales, entra en juego la regla especial del artículo 1357,CC, con remisión al artículo 1354, particularmente si se trata de la vivienda familiar.
En estos supuestos, la jurisprudencia consolidada, reiterada por la STS 1095/2026, no conduce automáticamente a considerar la vivienda enteramente ganancial ni enteramente privativa. La solución es de carácter mixto: el bien puede pertenecer privativamente al cónyuge adquirente en la proporción correspondiente a lo pagado con fondos privativos, y tener carácter ganancial en la proporción satisfecha con fondos comunes. Incluso esta doctrina se extiende a supuestos de financiación mediante préstamo, equiparados por el Tribunal Supremo a compras a plazos.
Por su parte, el artículo 1361, del CC establece la presunción de ganancialidad de los bienes existentes en el matrimonio, salvo prueba en contrario. No obstante, la sentencia de 2026 matiza que esta presunción no opera de forma automática o expansiva sobre cualquier pago realizado durante el matrimonio, especialmente cuando intervienen fondos cuya naturaleza ganancial no está acreditada o cuentas compartidas con terceros. La presunción admite prueba en contrario y exige análisis del origen real de los fondos empleados.
En consecuencia, hoy no puede sostenerse, con carácter absoluto, que pagar una vivienda privativa con dinero ganancial la transforme íntegramente en ganancial. La respuesta depende del modo de adquisición, del sistema de financiación y de la prueba sobre el origen de los pagos, predominando un criterio de cotitularidad proporcional más que una mutación total de la naturaleza del bien.
BUFETE DE MIGUEL Y SORIA,
Abogados.